15/11 Raz de marée vert sur l’immobilier d’entreprise : une question de point de vue

Le bail vert, la RT 2012, l’annexe environnementale, le diagnostic de performance énergétique (DPE), développement durable appliqué à l’entreprise, rien parmi ces mini-révolutions n’est anodin. L’entrée dans les mœurs de ces expressions suppose une profonde restructuration du secteur immobilier ainsi qu’un lourd changement côté fonctionnement des entreprises. Partagés entre optimisme et refus catégorique du plan d’actions proposé par le Grenelle, les professionnels du secteur immobilier doutent, s’interrogent… Etat des lieux.

Le défi du bail vert, c’est également celui de l’annexe environnementale, du DPE et de toutes les autres mesures applicables au secteur de l’immobilier, et plus particulièrement du secteur du bâtiment, suite au Grenelle de l’Environnement. En effet, le secteur du bâtiment a été sévèrement montré du doigt et mis sur le banc des mauvais élèves car sa consommation énergétique annuelle représente 40% de celle de la France entière et qu’il est responsable de 25% des émissions de Co².

D’ailleurs, le ministère de l’Ecologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer mène étroitement depuis les Grenelle I et II une politique incitative environnementale.

Les promesses d’échange « gagnant-gagnant » entre vendeur/acquéreur ou locataire/bailleur ont désormais pignon-sur-rue. Si bien que l’on est en droit de se demander si l’utopie a fait main basse sur « nos têtes pensantes ».

Les bâtis nouveaux et anciens comptent les jours avant les échéances respectives de 2011 (certains logements + bureaux, hôtels et bâtiment à vocation éducation) et 2013 (l’intégralité du parc résidentiel français), dates à partir desquelles tout bâtiment devra avoir une consommation globale moyenne de 50 kWh/m²/an.

l’annexe environnementale sera obligatoire pour tous nouveau bail concernant les locaux à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2000 m² à compter de 2012 et pour les baux en cours à compter de 2013, dans les 3 ans suivant l’entrée en vigueur de la loi dite du Grenelle II.

Cette restructuration profonde avec l’entrée du facteur développement durable dans le secteur de l’immobilier d’entreprise est censée :
• Donner de la valeur ajoutée aux ensembles immobiliers écologiquement corrects ;
• Mieux répartir le coût du changement entre les différents acteurs ;
• Œuvrer pour un comportement citoyen soucieux de la préservation de la biodiversité ;
• Faire des économies budgétaires dues aux économies d’énergies
• Etc.

Cependant, si le calendrier des étapes paraît relativement figé, le détail de chaque action ou élément à intégrer reste flou. Que mettre dans un bail vert ? Jusqu’où l’annexe environnementale engage juridiquement les 2 parties signataires du bail? Que vaut un DPE réalisé par une société X ? Quelle validité ? Les coûts de réhabilitation et mises aux normes des bâtiments vont-ils être équitablement répartis entre bailleurs et locataires ? … Le fait de signer un bail vert ne va-il pas m’engager plus que je ne le pense ? Par qui l’amélioration des ensembles immobiliers d’entreprise et de leurs équipements doit-elle être supportée ? A l’heure où la répartition des charges devant être assumées par le locataire et par le bailleur se révèle assez complexe, le bail vert n’éclaire pas plus la lanterne du secteur immobilier.

La réglementation va évoluer au fur et à mesure de la signature des baux verts et certains ajustements seront alors nécessaires pour répondre le plus précisément aux attentes des acteurs du secteur. Le vœu réel du gouvernement est dans un premier temps d’impliquer, c’est pourquoi ont été remis à plus tard les chapitres « sanctions » et « contraintes ».

La priorité pour les intéressés serait donc plus de s’informer avec prudence des tenants et aboutissants de leurs actions futures au lieu de signer des documents trop imprécis pour le moment et qui pourraient avoir de lourdes conséquences si un remaniement ne pouvait être envisagé par la suite.

Courant octobre 2010, de grands noms nationaux se sont essayé à la formule et ont signé leur premier « bail vert » pour donner l’exemple. : La SNCF dont une partie du siège et de l’activité voyageurs, rejoindra bientôt (mai 2011) les 7 800 m² de la Tour Traversière près de la Gare de Lyon de Paris, le Pôle Emploi (qui vient d’annoncer la suppression de 1 800 postes d’ici la fin de l’année) qui viendra retrouver la Communauté d’agglomération Est Ensemble (1er bail vert signé avec une collectivité territoriale) pour une surface de 750 m² sur les 31 000 m² de bureaux disponibles dans l’immeuble Quadrium, situé au nord est de Paris sur le site de Romainville.