18/10 Agent immobilier d’entreprise : métier à risques ?

Focus sur la profession

L’agent immobilier, particulièrement dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, est un intermédiaire de poids dont la vocation est de conseiller ses clients à tous les niveaux, y compris dans la rédaction et la conclusion d’actes (actes de vente d’un fonds de commerce, contrats d’achat d’un immeuble de bureaux, bail commercial, etc.).

Quand une entreprise souhaite vendre ou acquérir des locaux, louer des bureaux, vendre son fonds de commerce etc., elle fait appel aux services d’un agent immobilier spécialisé.
Cet agent permet de favoriser la rencontre de l’offre et de la demande en véritable pivot du marché immobilier, le tout en échange d’une commission qui a valeur de rémunération.

La profession est encadrée juridiquement par les règles de droit commun du Code Civil pour ce qui est de sa responsabilité et régie par la loi Hoguet, loi du 2 janvier 1970, pour ce qui est de la relation contractuelle qui le lie à ses clients entrepreneurs.

Responsabilité contractuelle de l’agent immobilier

L’agent immobilier (mandataire) est mandaté par une entreprise (mandant) pour gérer, vendre ou louer ses biens immobiliers d’entreprise aussi bien que pour trouver un bien immobilier disponible correspondant aux attentes de son client.

Par ce mandat, il s’engage à la bonne exécution du mandat signé avec son entreprise cliente. La responsabilité contractuelle du mandataire peut alors être engagée en cas « de dol » ou s’il commet « des fautes dans sa gestion », selon l’article 1992 du Code Civil . Autrement dit, l’agent immobilier n’a ni le droit à l’erreur ni le droit de tromper son client. Il est en effet assujetti à une obligation de résultats concernant la rédaction des actes et doit connaître sur le bout des doigts les mentions obligatoires à y faire figurer, ainsi que les moindres facettes de son métier.

De nombreuses jurisprudences ont ainsi engagé la responsabilité d’agents immobiliers pour multiples raisons, parmi lesquelles :
- La présumée connaissance des vices cachés d’un immeuble vendu ;
- La non-solvabilité d’un de ses clients ne pouvant fournir la somme suffisante pour acquérir un bien ;
- L’impossibilité de conclure la vente d’un bien indivis, toutes les parties propriétaires n’étant pas parvenues à un accord ;
- Etc.

L’agent immobilier d’entreprise a donc pour devoir de s’informer sur les biens qu’il vend, loue ou achète pour le compte de ses clients, sur les parties qu’il met en relation et par la même, de vérifier tout éléments fournis par l’une ou l’autre afin de s’assurer de la bonne exécution de son mandat. Si tel n’est pas le cas, il est d’usage pour les juridictions de retenir qu’il a manqué à son obligation de conseil. Tous ces devoirs découlent directement des spécificités techniques même du métier d’agent immobilier.

Son assurance responsabilité civile professionnelle, en cas de litiges, pourra couvrir, dans certaines conditions les indemnités dues au titre du préjudice subi.

Le cadre légal de l’activité d’agent immobilier restant flou, les juridictions n’en sont pas moins sévères avec la profession et donnent souvent gain de cause aux clients plutôt qu’aux agents immobiliers. Le métier peut alors se révéler périlleux pour qui ne le maîtrise pas ou ne connaît pas tous ses tenants et aboutissants.